Las políticas económicas pasan, los ministros cambian, pero hay demandas que siguen inmutables. Es el gran valor del mercado inmobiliario, que tanto para su sector de vivienda como el de espacios de trabajo y producción, no se convierte en variable de ajuste. Los créditos hipotecarios pueden mover la aguja según las condiciones de contratación en un mercado infra financiado como el argentino, pero es el que tiene los índices más bajos de morosidad.
Doble vara. Sin embargo, la otra característica propia del ámbito local es la dualidad monetaria: mientras las operaciones de compraventa de la mayoría de los bienes los precios están dolarizados pero los ingresos de buena parte del público están pesificados. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en abril, la cantidad de escrituras muestran una recuperación notable, con 5.471 registradas, un 50,5% más que el mismo mes del año pasado y el mejor registro desde abril de 2018, cuando se inició la parálisis sectorial. El monto involucrado superó los $727.000 millones (+160% interanual) y las operaciones con hipoteca crecieron casi 10 veces y también alcanzaron el récord de los últimos siete años, según datos del Colegio de Escribanos de CABA. Según proyecciones de Francisco Bosch, director de la firma Miranda Bosch Real Estate & Art, todavía hay margen para profundizar esta recuperación si aparecen medidas concretas que estimulen la inversión formal, además de la percepción de una estabilidad macroeconómica que aísle al mercado de las turbulencias habituales que socavan la rentabilidad y arruinan la inversión.
Reaparición del crédito. Las escrituras con hipoteca fueron 1.192, también una cifra inédita desde el pico de 2018 pero a diferencia de aquella vez, sin el subsidio implícito que había sobre la tasa de interés. En este caso, los bancos operan en su casi totalidad son ajuste del capital por UVA (indexan con la inflación) y una tasa de interés de entre 5% y 9% anual. El economista de la consultora Empiria, Federico González Rouco, un especialista en el mercado inmobiliario señala que es muy probable que la última suba de tasas que hubo en abril y mayo (hasta 2% más) fije un nuevo piso, que sube la cuota baja y así baja el capital prestado. “Para que este proceso se consolide, es fundamental que el sistema bancario se modernice y se habiliten mecanismos simples para que los compradores puedan reservar y reforzar propiedades directamente a través del sistema financiero, sin costos ni penalidades. Esa confianza y fluidez podrían atraer muchos de los dólares que hoy están fuera del circuito formal”, subraya Bosch.
Plan B. Frente al crecimiento sostenido del mercado y una mayor oferta de propiedades en alquiler, también apareció la búsqueda de instrumentos de inversión estables, que combinen accesibilidad, seguridad y rendimientos en moneda extranjera. Por ejemplo, la firma +i SUMAR INVERSIÓN lanzó Sumar Ahorro, una propuesta basada en crowdfunding inmobiliario, respaldada por propiedades de alta gama ya alquiladas, que permite a pequeños y medianos ahorristas obtener una renta mensual en dólares, desde montos bajos y con procesos que exigen transparencia total. El producto está enfocado en quienes buscan acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de comprar una propiedad completa y con la ventaja de contar con activos ya alquilados en ubicaciones premium, reduciendo así el riesgo y asegurando ingresos inmediatos. Los retornos anuales proyectados alcanzan hasta un 8% y los plazos de inversión van de 6 a 36 meses. “La idea es democratizar el acceso a inversiones inmobiliarias y ofrecer una herramienta simple, transparente y con ingresos claros mes a mes”, explica Víctor Zabala, CEO de +i SUMAR INVERSIÓN. La combinación de la inversión en “ladrillo”, símbolo de la tangibilidad y la agilidad del ecosistema digital ofrece una alternativa para el público joven que no quiere (o no puede) comprometer su flujo de fondos en un solo activo.
Tecnología a la carta. Por último, otro elemento disruptivo es la reconfiguración del sistema de búsqueda, reservas y gestión de la cartera de propiedades en oferta. “Ya no alcanza con presencia en redes sociales y profesionales o habilidades comerciales: hoy se necesita un ecosistema digital integral que potencie al agente inmobiliario y le permita brindar experiencias memorables a sus clientes en tiempos de ejecución y en resultados”, afirma Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y director de Keymex Latam y Argentina.
Sobre todo, se pone énfasis en la “experiencia del cliente” en un intento de abarcar todo el proceso, desde la búsqueda inicial hasta la toma de posesión, facilitando los trámites y transparentando el intrincado universo de costos, muchas veces ocultos. Herramientas preferidas en estos casos son las que utilizan sistemas como la realidad aumentada, la realidad virtual, la realidad mixta y la realidad extendida. A través de la computación espacial que permiten mostrar un edificio o una casa que aún no se construyó: dan la posibilidad a los interesados de que “caminen” por esos lugares en construcción e incluso sugerir modificaciones en el diseño. El uso de drones también revoluciona el marketing inmobiliario, ya que permite mostrar las propiedades desde muchos ángulos y recorridos virtuales o videos 360º de inmuebles en venta o en alquiler. También el “virtual staging”: en el amoblamiento virtual se utilizan imágenes y efectos visuales para mostrar cómo podría verse una propiedad amueblada.
Por último, en el proceso de compra, venta y transferencia de propiedades se vuelve más transparente, seguro y eficiente mediante el uso de blockchain: contratos inteligentes (autoejecutables almacenados en una blockchain) automatizan y agilizan el proceso de transacción y reducen el riesgo de fraude. Por lo visto, un mercado que evoluciona en su estructura para el producto más tradicional.
por Marcelo Alfano